دسته ها
جمعه ۱۴ آذر ۱۳۹۹

مراحل تنظیم سند ملک و قوانینی که باید بدانید

  • ساناز براتی
  • ۲۶ تیر ۱۳۹۹
  • ۰

برای انتقال سند و سند زدن باید مراحل مختلفی را طی کنید، این مراحل شامل توافق در معامله، دریافت کد رهگیری، مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی و انتقال سند می باشد.

از دغدغه های بزرگ در هر خانواده ای، داشتن یک سرپناه و خانه ی خوب و راحت می باشد. البته رضایت و آرامش اصلی زمانی پیش خواهد آمد که خانه متعلق به خود ما باشد و در واقع صاحب خانه باشیم.

مراحل مختلف تنظیم سند

سند زدن یکی از مهمترین موارد در خرید یا فروش ملک می باشد و باید به تمامی جزئیات آن توجه شود، اگر در این بین بخ مسائل حقوقی توجه ای نشود عواقب سختی برای فروشنده یا خریدار خواهد داشت. در این مطلب می خواهیم با تمام مراحل مختلف تنظیم سند به شکل کامل آشنا شویم. قبل از هر موضوعی باید بدانید که به منظور سند زدن به دو نفر احتیاج است، فرد اول کسی است که قصد فروش ملک خود را دارد و فرد دوم خریدار ملک می باشد.

مراحل تنظیم کردن سند

  • بلج

مرحله اول: توافق در معامله

در اولین مرحله از مراحل تنظیم سند، قبل از هر چیزی باید فروشنده و خریدار با هم به توافق برسند. فروشنده و خریدار در ابتدا توافقی کتبی بین خود مکتوب می نمایند که به آن قولنامه می گویند، در قولنامه رضایت طرفین اعلام می گردد و در آخر به وسیله طرفین امضاء می شود. قولنامه در آژانس های فروش ملک یا همان بنگاه املاک نوشته می شود.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه: مبایعه در واقع نام حقوقی قولنامه می باشد. قولنامه بار قانونی ندارد، یعنی اگر در قولنامه طرفین اختلاف پیدا کنند و به دادگاه مراجعه کنند، گزینه ای محکمه پسند نیست و قولنامه از شرایط فقهی برخوردار نیست. فقه بخش اصلی از قانون است به همین دلیل با تبدیل کردن قولنامه به مبایعه نامه به آن شکل قانونی داده می شود.مبایعه نامه قدمت صد ساله دارد، در گذشته به مبایعه نامه، مجتهد نویس گفته می شد.

مرحله های مختلف تنظیم نمودن سند

ویژگی های مبایعه نامه:

بیشتر مردم فرقی بین مبایعه نامه و قولنامه نمی دانند و هر دو را یکی در نظر می گیرند، اما اینچنین نیست. مبایعه نامه دارای ویژگی هایی است که در قولنامه وجود ندارد، برای بهتر متوجه شدن این موضوع در ادامه با این ویژگی ها آشنا می شویم. موارد مهمی که در یک مبایعه نامه به آن پرداخته می شود، شامل موارد زیر می شوند:

  • ثبت مشخصات شناسنامه ای، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار و فروشنده.
  • ثبت موضوع مورد معامله به ویژه مشخصات دقیق جغرافیایی، هندسی و ثبتی.
  • ثبت کردن قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر طبق وجه رایج کشور.
  • ثبت زمان و نحوه پرداخت، یعنی باید زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص گردد و خیلی روشن و واضح درباره اینکه خریدار چه زمانی و در چه شرایطی مبلغ را پرداخت می کند، توضیح داده شود.

مرحله های مختلف تنظیم کردن سند

مبایعه نامه ای که این ۵ مورد را نداشته باشد، ارزش قانونی ندارد. به منظور شفاف سازی هر چه بیشتر باید موارد دیگری نیز به این مبایعه نامه اضافه شود، هر چند با همین ۵ مورد مبایعه نامه ارزش قانونی را خواهد داشت. برخی دیگر از مواردی که باعث شفاف شدن برخی مسائل در مبایعه نامه می شود شامل موارد زیر می شوند:

  • اعلام پشیمانی طرفین، در برخی موارد ممکن است بعد از نوشتن مبایعه نامه یکی از طرفین پشیمان شود، به همین دلیل بهتر است تا در تنظیم مبایعه نامه مشخص گردد که در صورت پشیمانی طرفین چه اقدامی باید صورت گیرد. به عنوان مثال مبلغی در صورت پشیمانی هر یک از طرفین در نظر گرفته می شود که باید به دیگری پرداخت شود.

از مراحل تنظیم سند

  • فریب خوردن یکی از طرفین، در معامله از اصطلاحی به نام خیارات استفاده می شود که منظور از آن توانایی و اختیاری است که برای فسخ معامله به طرفین داده می شود، از انواع خیارات می توان به مجلس، تدلیس، فاحش و غبن و … اشاره کرد، در برخی از مبایعه نامه ها در بیشتر موارد خیارات از طرفین ساقط می گردد. با عنوان جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش، یعنی ما با علم بر اینکه چنین اتفاقی رخ نداده است، اقدام به معانله می کنیم و تحت هیچ شرایطی معامله فسخ نمی شود. اگر خریدار یا فروشنده خیارات را از خود ساقط نمایند، تحت هیچ شرایطی حتی فریب خوردن امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت. به همین دلیل باید دقت داشته باشید که در زمان تنظیم مبایعه نامه از جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش استفاده نشود، چون در اینصورت شما هیچ اختیاری را برای فسخ ندارید.

تنظیم سند و مرحله های انجام آن

  • منصوبات و ملزومات خانه، وقتی یک خانه معامله می شود، برخی از وسائل روی خانه می باشند که در این قسمت تمامی موارد مربوط به وسائل مشخص می شود. کولر آبی، موتورخانه، شوفاژ، کابینت، موکت، خط تلفن و موارد دیگری وجود دارند که عموما روی هر خانه ای وجود دارند، باید دقت داشته باشید که در این قسمت تا حد ممکن نام تمامی وسائل را ذکر نمایید تا در زمان تحویل مشکلی برایتان به وجود نیاید، در برخی موارد بر اثر بی دقتی فروشنده تمامی وسائل حتی کابینت را با خود می برد.

بعد از عنوان کردن موارد بالا، خریدار و فروشنده به همراه دو شاهد مبایعه نامه را امضا خواهند کرد. البته در رابطه با هزینه های انتقال سند باید طرفین در مبایعه نامه صحبت نمایند.

مرحله های انجام تنظیم سند

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری

مرحله دوم از مراحل تنظیم سند دریافت کد رهگیری می باشد. بعد از یافتن خانه مناسب و توافق بین خریدار و فروشند، مبایعه نامه تنظیم می شود، جالب است که بدانید مبایعه نامه منحصر به فرد نمی باشد و ممکن است فروشنده ملک خود را به چند نفر بفروشد، به منظور پیشگیری از این موضوع، خریدار و فروشنده باید بعد از تنظیم مبایعه نامه به یک بنگاه املاک مراجعه نموده و مبایعه نامه رادر سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمایند، نکته مورد توجه در این مورد این است که بنگاه مورد نظر باید معتبر و رسمی باشد. به منظور اینکه مشخصات خریدار و فروشنده در سیستم سراسری ثبت شود یک کد رهگیری صادر می شود، این سیستم ثبت سراسری است و اگر فروشنده قصد فروش ملک به چند نفر را داشته باشد، در زمان ثبت خطا اعلام می شود. این مرحله نیز یکی از مهمترین مراحل خرید ملک و تنظیم سند می باشد که سلامت و صحت معامله را مشخص می کند. در حال حاضر افراد مرحله تنظیم مبایعه نامه را به بنگاه های معاملات ملکی معتبر واگذار می نمایند.

مراحل تنظیم سند ملکی

مرحله سوم: مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی

این مرحله از مراحل تنظیم سند نیازی به حضور خریدار ندارد، فروشنده با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند ملکی خود به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه می نماید. فروشنده وظیفه دارد، مدارد لازم و مورد نیاز دفتر خانه را تهیه نماید و در اولین فرصت آنها را به دفتر خانه مربوطه تحویل دهید.

مراحل دقیق تنظیم سند

مرحله چهارم: انتقال سند

در نهایت آخرین مرحله از مراحل تنظیم سند، انتقال سند است. برای انتقال سند ملک نیاز به مدارک خاصی می باشد، این مدارک عبارتند از:

  • اصل و کپی سند مالکیت
  • اصل و کپی بنچاق
  • کپی شناسنامه و کپی کارت ملی فروشنده
  • کپی شناسنامه و کپی کارت ملی خریدار
  • اصل و کپی وکالتنامه
  • کپی پایان کار به همراه اصل آن و یا عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازید شهرداری و بخشداری
  • صورت جلسه تفکیک آپارتمان
  • اصل و کپی حصر وراثت برای سندهای ورثه های
  • اصل و کپی فرم مالیات بر اثر برای سندهای ورثه ای

تنظیم سند و مرحله های دقیق آن

بنچاق چیست؟

به کاغذی در سایز A2 که در آن مشخصات فروشنده و خریدار به شکل کامل و آدرس طرفین و همچنین هزینه های انجام شده ذکر می گردد، پنچاق گفته می شود. پنچاق همان پیش نیاز و پیوست سند می باشد که در ان داستان ملک گفته شده است. پنچاق از حیث سند در درجه دوم قرار می گیرد و بدون آن نیز معامله انجام می شود. همیشه یک نسخه از بنچاق در دفترخانه نگهداری می شود و در صورت نبود بنچاق دفترخانه فعلی با دفتر خانه قبلی ملک تماس گرفته و درخواست بنچاق می نماید تا یک نسخه از آن را ارسال کند. در صورتی که بنچاق خود را گم کنید با مراجعه به دفترخانه ای که در آن معامله انجام داده اید می توانید نسخه ای دیگر از آن تهیه کنید.

تنظیم سند و مرحله های آن

همچنین دفترخانه وظیفه دار که وقتی فروشنده برای انتقال سند به آنجا مراجعه می نماید، از دارایی و شهرداری در مورد هزینه های ملک تحقیق نماید و اطمینان یابد که ملک مربوطه بدهی نداشته نباشد که به این عمل مفاصا حساب می گویند. اگر ملک تجاری است باید از شهرداری، دارایی و بیمه پرس و جد نماید، اگر ملک در خارج از محدوده خدمات شهری قرار داشته باشد باید در مورد بدهی های ملک از دارایی بخش تحقیق شود.

اسناد رسمی همچنین وظیفه دارد که سند را به شکل اینترنتی بررسی کرده و مشخص نماید که سند مربوطه در گرو جایی نباشد. از دیگر وظایف دفتر اسناد رسمی بررسی ملک و قرار نداشتن آن در طرح های ساخت و ساز شهرداری می باشد.

مرحله های مختلف تنظیم سند

اعمالی که بر عهده فروشنده می باشد

فروشنده وظیفه دارد بعد از گرفتن نامه از دفتر اسناد رسمی، چند مراحل زیر را به منظور تنظیم سند طی کند:

  • فروشنده در مرحله اول باید به شهرداری ویا بخشداری محل خود مراجعه کند و در زمان مراجعه به شهرداری یا بخشداری باید نامه ای از دفتر اسناد همراه داشته باشد. در ادامه شهرداری تحقیق درباره اینکه خانه بر طبق پروانه ساخته شده است یا نه انجام می دهد. در صورتی که خانه بر اساس پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه پرداخت کند.
  • همچنین فروشنده در زمان انتقال سند باید هزینه های عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع زباله ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش را پرداخت نماید.
  • مراجعه به دارایی نیز از اقدامات دیگر فروشنده می باشد. در زمان انتقال سند، دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می کند، البته قیمت گذاری در دارایی با قیمت اصلی ملک متفاوت است . دارایی مبلغ کمتری برای خانه در نظر می گیرد.
  • اگر ملک فروشی تجاری باشد فروشنده به منظور انتقال سند باید به اداره بیمه مراجعه کند.

مرحله های تنظیم سند

انتقال سند

اگر یکی از طرفین در زمان انتقال سند و در زمان تعیین شده به دفتر خانه مراجعه نکند، طرف دیگر باید با او تماس گرفته و علت را جویا شود، اگر فرد نتواند با طرف دیگر تماس بگیرد گواهی عدم حضور برای او صادر می شود. به عنوان مثال اگر خریدار نتواند به هیچ وجه با فروشنده تماس بگیرد، با مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی عدم حضور، از فروشنده مبلغی بابت هزینه پشیمانی گرفته می شود، فروشنده وظیفه دارد تا تمامی مدارک و مفاصا حساب شهرداری و دارایی و بیمه را با خود همراه داشته باشد.

مراحل مختلف تنظیم سند

هزینه انتقال سند

مطمئنا برای انتقال سند در مراحل تنظیم سند باید هزینه هایی پرداخت گردد که شامل موارد زیر می شود:

  • برای ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری، بنگاه املاک ۵ درصد از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می نماید.
  • هزینه نوسازی، خلافی پسماند نیز از مواردی است که فروشنده وظیفه پرداخت آن را دارد.
  • هزینه نقل و انتقال و مالیات بر اجاره در صورت استیجاری بودن ملک، از فروشنده توسط دارایی دریافت می شود.
  • هزینه دفترخانه که حق التحریر می باشد نیز از پرداختی ها می باشد که بین فروشنده و خریدار به طور مساوی تقسیم می گردد، این هزینه بین ۲۰۰ هزار تومان و ۲ میلیون تومان می باشد.

مرحله های تنظیم کردن سند

فرق بین سندهای قدیم و جدید

در قدیم فقط در اسناد موقعیت جغرافیایی ملک و موقعیت هندسی و ثبتی آن ذکر می شده است. این اسناد متاسفانه قابل جعل بوده اند و امکان داشت که با ارائه یک سند ملک به فرد دیگری نیز فروخته شود. این مشکل در اسناد باعث شد تا بخش جدیدی به اسناد جدید اضافه شود، در اسناد جدید بجز موقعیت جغرافیایی، هندسی و ثبتی ملک مربوطه مختصات دقیق جغرافیایی هم بیان می شود. مختصات جغرافیایی در هر ملک متفاوت است و امکان جعل آن نیز وجود نخواهد داشت.

مرحله های دقیق تنظیم سند

مواد مهم و قابل احتیاط در تنظیم سند

بعد از ارائه مراحل تنظیم سند و آشنا شدن با این مراحل بهتر است با موارد مهم در این مورد آشنا شوید:

  • به خاطر داشته باشید که تنظیم سند اهمیت زیادی دارد و برای آن باید دقت و زمان زیادی داشته باشید.
  • تمامی قسمت ها م بندهای مبایعه نامه مهم می باشند و هر کدام از آنها ممکن است به نفع یا به ضرر شما باشند. پس باید در زمان تنظیم به تمام قسمت های مبایعه نام دقت کرده و آن را مطالعه کنید.
  • برای اینکه مبایعه نامه شما اعتبار کافی داشته باشد باید کد رهگیری آن را حتما از بنگاه املاک ملکی تهیه کنید.
  • فروشنده وظیفه دارد قبل از تحویل ملک کلیه بدهی های آن را پرداخت کند و بعد از دریافت مفاصا حساب برای سند زدن اقدام کند.
  • انتقال سند و مراحل تنظیم سند و فروش ملک هزینه های قابل توجهی دارد که باید قبل از فروش آنها را تامین کنید.

منبع : آرگا

مطالب مرتبط
مطالب داغ
مطالب پیشنهادی
مشاهده دیدگاه های این مطلب
دیدگاه های مطلب
۰ دیدگاه برای این نوشته

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.