مبایعه نامه که به آن بیع نامه نیز می گویند از مصدر بیع به معنای خرید و فروش می باشد و آن قراردادی است که جهت انجام خرید و فروش میان خریدار و فروشنده صورت می گیرد و بر طبق آن مال یا ملکی مشخص در ازای مبلغی معین و در زمان تعیین شده معامله می شود. هرچند این قرارداد اغلب در معاملات املاک و مستغلات کاربرد دارد اما از نظر حقوقی منعی وجود ندارد و برای خرید و فروش هر نوع مالی(مانند خودرو یا چند دستگاه تلفن همراه) می توان از مبایعه نامه بهره برد.
آشنایی با راهنمای کامل تنظیم مبایعه نامه
خیلی از روابط حقوقی میان افراد در یک جامعه بر اساس قرارداد شکل می گیرد یکی از این قراردادهای نام آشنا مبایعه نامه می باشد که بنابر تعریف قراردادی خصوصی می باشد که بین فروشنده و خریدار شکل می گیرد و به موجب این قرارداد طرفین متعهد می گردند ملکی را میان خود خرید یا فروش کنند. هر چند بر طبق مبایعه نامه کار خرید و فروش انجام می گردد اما لازم است تا در نگارش و تنظیم آن یکسری اصول و قواعد لحاظ گردد تا هم از نظر حقوقی ارزش داشته باشد و هم دارای اعتبار باشد.
در کار مشاور املاک تنظیم مبایعه نامه از مراحل پایانی بسیار مهم و تخصصی می باشد که با کوچکترین سهل انگاری می تواند منجر به ایجاد مشکلات عدیده ای برای خریدار، فروشنده و حتی خود فرد مشاور املاکی گردد. بهتر است بدانید که اکثر پرونده های شکایت در دادگاه ها یا شورای حل اختلاف مربوط به املاک بوده در حالی که با اندکی دقت و توجه می شود از بروز خیلی از مشکلات این چنینی پیشگیری نمود.
اهمیت تنظیم بیع نامه
یکی از سوالات بسیار مطرح درباره مبایعه نامه، این است که تنظیم آن چه اهمیتی دارد و توسط آن امکان اثبات مالکیت شخص وجود داد؟ همچنین آیا برای انتقال دادن مالکیت تنظیم یک بیع نامه کافی بوده یا نیاز است طرفین بعد از آن یک سند رسمی نیز تنظیم کنند؟ پاسخ این است که به وسیله مبایعه نامه، امکان خرید و فروش بین طرفین وجود دارد چرا که طبق حقوق کشور بنا بر رضایی بودن قراردادها گذاشته شده است به این مفهوم که برای تنظیم یک قرار داد تنها موافقت هر دو طرف معامله لازم است مگر اینکه قانون رعایت موارد خاصی را لحاظ کرده باشد اما انتقال مالکیت بدون سند رسمی کار دشواری خواهد بود. بهتر است بدانید که سند رسمی سندی می باشد که در دفترخانه اسناد رسمی و در حضور کارشناسان آن تنظیم می گردد. به این ترتیب بیع نامه سند رسمی به حساب نمی آید و فقط یک سند عادی است.
تفاوت سند عادی با سند رسمی
سند عادی سندی است که در دفترخانه تنظیم نشده بلکه تنها میان طرفین قرارداد(خریدار و فروشنده) منعقد می گردد و همانطور که پیشتر ذکر شد سند رسمی(به طور مثال شناسنامه) توسط ماموران یا کارشناسان رسمی و در حوزه صلاحیت آنان تنظیم می گردد. از دیگر تفاوتهای سند عادی با رسمی این است که سند رسمی بار اثباتی بالایی داشته و به محض ارائه به دادگاه مالکیت دارنده آن ثابت خواهد شد. اما سند عادی چنین مزیتی ندارد.
با این توصیفات درباره مبایعه نامه می توان گفت این قرار داد صرفا برای دو طرف معامله تعهد ایجاد می کند به این صورت که فروشنده متعهد می گردد ملک را در تایخ معین و توسط سند رسمی به خریدار انتقال دهد و خریدار نیز تعهد می کند که مبلغ ( ثمن معامله) را به فروشنده بدهد. و اگر هر یک از این طرفین به تعهد خود پایبند نباشند با مراجعه به دادگاه و به وسیله مبایعه نامه می توان آنها را وادار به اجرای تعهدشان نمود.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
قولنامه همانند مبایعه نامه سندی عادی بوده که بر طبق آن دو طرف انجام کاری را در تاریخ معین به یکدیگر قول می دهند. مانند قولنامه ای که بین مستاجر و صاحبحانه نوشته می شود و طبق آن مقرر می گردد مبلغی به عنوان اجاره در موعد مشخص توسط موجر پرداخت و مالک نیز ملک خود را برای مدت معینی در اختیار موجر قرار می دهد. حال اگر هر کدام از طرفین از تعهد خود سرباز زننند با مراجعه به دادگاه و به استناد قولنامه می توان طرح دعاوی نمود. قولنامه شبیه مبایعه نامه سند عادی برای ایجاد یک تعهد حقوقی می باشد اما تفاوتهایی دارد که در ذیل به آن اشاره می شود:
۱. مبایعه نامه تنها جهت کار خرید و فروش استفاده می شود اما قولنامه برای هر نوع کار حقوقی دیگر نیز کاربرد دارد.
۲. قولنامه نوعی وعده انجام تعهد در آینده می باشد و خود فعل انجام تعهد نیست. مثلا هنگامی که فروشنده ملک و خریدار قصد انجام معامله ای داشته باشند اما بنا به دلایلی مثل عدم پایان کار یا آماده نبودن سند و … نمی توانند معامله را انجام دهند بنابراین به وسیله قولنامه متعهد می گردند در زمان معینی در آینده در دفتر خانه حضور یافته و ملک را معامله کنند. در صورتی که توسط مبایعه نامه خرید و فروش انجام گرفته اما درباره ملک تا مدتی که انتقال مالکیت به وسیله سند رسمی ثبت نشود به طور کامل صورت نگرفته است.
بندهای مختلف مبایعه نامه
برای تنظیم مبایعه نامه باید با محتویات و شرایط آن آشنا بود به این نحو که در محاکم قابل استناد بوده و دارای ارزش حقوقی باشد بنابراین نیاز است طبق اصول و قواعد خاصی تنظیم شود که قصد داریم به شرح آن بپردازیم. به طور کلی هر مبایعه نامه شامل هفت بند از قرار زیر می باشد :
بند ۱- دو طرف قرارداد( فروشنده و خریدار)
در این بند باید مشخصات کامل فروشنده و خریدار ، به همراه شماره ملی و شماره شناسنامه آن ها نوشته شود. توصیه می گردد قبل از تنظیم قرارداد مبایعه نامه دوطرف هویت یکدیگر را به طور کامل احراز نمایند.
بند ۲- مشخصات عنوان معامله
در بند ۲ باید تمام مشخصات ملک مورد معامله شامل نوع آن ( اداری، تجاری، مسکونی) متراژ، مشخصات پلاک ثبتی، مشخصات اصلی سند مشتمل بر شماره سند و دفتر ، مشترکات آب ، برق ، گاز و تلفن، سال ساخت و نوع اسکلت، شخصی یا اوقافی بودن ، سرمایش و گرمایش و … درج شود. مهمترین قسمت این بند که حتما باید بررسی گردد آدرس دقیق و صحیح بودن کد رهگیری است.
بند ۳ – بها یا ثمن معامله
در این بخش ، باید قیمتی که برای مورد معامله توافق گردیده بعلاوه روش پرداخت آن (اقساطی یا نقد) و وسیله پرداخت( چک یا سفته) قید گردد.
بند ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند
شرایط مرتبط با تنظیم سند مشتمل بر ۵ ماده ذیل است:
- ۱-۴- تاریخ حضور در دفترخانه که دو طرف معامله در همان تاریخ، موظف به حضور برای تنظیم سند هستند.
- ۲-۴- این بند برای مواردی است که سندی در رهن بانک بوده و فروشنده را موظف به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می کند.
- ۳-۴- هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل، می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهینامه عدم حضور دریافت کند. گواهی عدم حضور، فقط در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می گردد.
- ۴-۴- عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از طرف فروشنده که شامل مفاصا حساب مالیات، مفاصا حساب شهرداری ، استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان کار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل خواهد شد.
- ۵-۴- تاریخ تاریخ تنظیم سند و انعقاد قرارداد در دفترخانه می باشد.
بند ۵- شرایط مربوط با تسلیم مورد معامله
این بند دارای دو مورد می باشد:
- ۱-۵- تاریخ تحویل ملک به طور کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات، و در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده موظف به پرداخت خسارت ذکر شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.
- ۲-۵- چنانچه ملک خریداری شده به هر دلیلی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد، فروشنده علاوه بر برگرداندن مبلغ پرداختی خریدار، موظف است مبلغ خسارت ذکر شده در قرارداد را نیز به خریدار بپردازد.
بند ۶- آثار قرارداد مبایعه نامه
آثار این قرار داد مشتمل بر ۷ بخش به شرح ذیل می باشد.
- ۱-۶- فروشنده موظف به آماده کردن همه مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات مانند دارایی، مخابرات، اداره آب ، برق و… می باشد و باید تا قبل از تنظیم سند رسمی، بدهی های ملک را پرداخته باشد.
- ۲-۶- این بند شامل تسویه حساب شهرداری ، اداره مالیات و اوقاف بوده و در ضمن هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.
- ۳-۶- در این بند ذکر شده که افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن ندارد.
- ۴-۶- طبق این بند همه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین، سلب گردیده و مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.
- ۵-۶- بر اساس این بند اگر هر یک از طرفین تعهدات مالی و … خود را انجام ندهند باید به صورت روزانه هر میزان مبلغی که در مبایعه نامه قید شده را به طرف مقابل بپردازد.
- ۶-۶- قرارداد مبایعه نامه بدون وجود مهر و امضای صاحب پروانه کسب بی اعتبار بوده و توصیه می گردد پروانه کسب مشاور املاک رویت شود.
- ۷-۶- در این بند طرفین ملزم هستند اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را رویت نموده تا اطمینان حاصل شود که با خود صاحب سند معامله انجام می شود و از این طریق از هر گونه دلالی و خرید دست دوم دور باشند.
ماده ۷- فایل طرفین قرارداد یا متعاملین
این فایل شامل ۶ بند به شرح زیر است:
- ۱-۷- این بند مشتمل بر پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر طبق نرخ مصوب اتحادیه است.
- ۲-۷- بر اساس این بند، فسخ مبایعه نامه املاک هیچگونه تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور ندارد.
- ۳-۷- طبق این بند طرفین ملزم به پرداخت حق الزحمه مشاور املاک و بعلاوه ۹ درصد مالیات ارزش افزوده هستند.
- ۴-۷ – این بند شامل صحیح وارد کردن اطلاعات تماس طرفین بوده چرا که در صورت اشتباه وارد شدن شماره تماس، اطلاعات مربوط به قرارداد، از جمله کد رهگیری و … برای فرد ارسال نخواهد شد.
- ۵-۷- این بند مربوط یه طریقه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک است.
- ۶-۷- این بند شامل طریقه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک می باشد.
توضیحات قرارداد مبایعه نامه
در بخش توضیحات قرارداد مبایعه نامه به ذکر مواردی پرداخته می شود که در متن قرارداد لحاظ نشده است مانند بوروکراسی اداری(دیر آماده شدن سند)، تجهیزات نصب گردیده و … است. به فروشنده توصیه می شود چنانچه از طرف خریدار چکی ارائه می گردد حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر گردد وگرنه به هیچ طریقی حق فسخ قرارداد را ندارید. مشاوراملاک نیز لازم است مدارک مالک بودن فروشنده و اثبات مالکیت وی را بررسی کند.
**چند نکته مهم جهت تنظیم بیع نامه
- لازم است فروشنده قبل از هر گونه اقدام برای تنظیم بیع نامه، ابتدا هویت خریدار را از طریق مدارک شناسایی معتبر احراز کند. و این کار را شخصا انجام داده و به شخص دیگری واگذار نکند.
- مدت کوتاهی را به آشنایی با خریدار اختصاص دهید این امر کمک می کند کلاهبردار را از خریدار واقعی تمیز و تشخیص دهید.
- همه شرایط و طریقه پرداخت هزینه را از خریدار سوال کنید و در قرارداد تنظیم شده این امر را به صورت کامل مورد بررسی قرار دهید.
- همه مفاد قرارداد را شخصا یک به یک مطالعه نموده و حتی اگر مشاور املاک اطمینان داد که محتویات بیع نامه صحت دارد باز هم قبل از امضا آن را مطالعه و چک کنید.
- برای همه تعهدات خریدار مانند تعهد در پرداخت حتما ضمانت اجرا تعیین کنید و همچنین قید کنید در صورت عدم انجام تعهد خسارتی روزانه به فروشنده باید پرداخت شود.
- هنگام انعقاد قرارداد لازم است شاهدان حضور داشته باشند و در آخر امضای آن ها نیز پای قرارداد باشد.
- موعد های دقیقی جهت پرداخت قسط های ثمن معامله ، تاریخ حاضر بودن در دفاتر رسمی و انتقال قطعی را حتما قید کنید و در ضمن برای هرکدام ضمانت اجرایی نیز لحاظ کنید.
- چنانچه خریدار بیش از یک نفر است بیع نامه باید به امضای تک تک آن ا بسد و سهم هریک نیز مشخص گردیده باشد.
- به نشانی ذکر شده خریدار و صحیح بودن آن دقت کنید و حتما قید کنید در صورت تغییر نشانی آن را به آگاهی طرف مقابل برساند.
- سردفتر حق حذف یا اضافه نمودن مطلبی بر خلاف میل، توافق و منافع شما ندارد.
منبع : آرگا
