در حال حاضر اجازه منزل و موضوع اجاره نامه یکی از پر بحث ترین و شایع ترین مواردی است که اغلب افراد با آن سرکار دارند، برخی از افراد مستاجر و برخی نیز صاحب خانه هستند. در این رابطه مشکلات مختلفی ممکن است برای مستاجر یا صاحب خانه پیش بیاید، عدم رعایت بندهای قرار داد توسط مستاجر یکی از این مشکلات است که صاحب خانه را مجبور به اخذ حکم تخلیه می نماید.
نحوه گرفتن حکم تخلیه
رعایت نکردن بندهای قرار داد اجاره نامه به وسیله مستاجر باعث خواهد شد تا صاحب خانه به دنبال گرفتن حکم تخیله و خواستن عذر مستاجر باشد. در حالت کلی در قانون صاحب خانه موجر نامیده می شود و فردی که خانه را اجاره کرده است مستاجر خطاب می گردد. بین موجر و مستاجر قراردادی بسته می شود که در آن دو طرف تعهداتی را می پذیرند و رعایت کردن تعهدات از سوی طرفین لازم و ضروری می باشد. دو طرف باید در طی مدت قرارداد به تعهدات درج شده در آن پایبند باشند تا مشکلی به وجود نیاید که در این صورت حکم تخلیه ای نیز وجود نخواهد داشت. اما اگر بنا به دلایلی اختلاف ایجاد شود صاحب خانه می تواند درخواست تخلیه نماید و با دلایلی که دارد حکم تخلیه را بگیرد. در ادامه این مطلب می خواهیم با نحوه و شرایط اخذ حکم تخیله آشنا شویم.
اجاره نامه
اجاره نوعی قرارداد موقت می باشد که بین موجر و مستاجر بسته می گردد و نشانه تعهداتی می باشد که طرفین باید به آن عمل نمایند. این قرارداد به ذکر مدت اجاره وابسته می باشد و بعد از اتمام مدت اجاره دیگر اعتباری ندارد. قرارداد اجاره می تواند به دو شکل رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر بنا به هر دلیلی بین دو طرف مالک یا مستاجر مشکلاتی به وجود آید قانون راه حل هایی برای آن در نظر دارد:
- اگر اجاره نامه به شکل رسمی باشد موجر یا همان مالک می تواند با مراجعه نمودن به اداره ثبت اسناد حمک تخیله مستاجر را بگیرد.
- با مراجعه نمودن به دفتر اسناد رسمی که قرار داد در آن نوشته شده باشد درخواست صدور اجراییه انجام خواهد شد.
انواع مختلف اجاره نامه
اجاره نامه هایی که از سوی قانون پذیرفته می شوند در سه نوع می باشند. اجاره نامه برای منزل محل سکونت، اجاره نامه محل کار یا تجارت و اجاره نامه مکان هایی مانند درمانگاه یا موسسه خیریه که در گروه محل های مسکونی قرار می گیرند. همانطور که اشاره کردیم بر طبق قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می شود مستاجر وظیفه دارد مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت نماید و به همین جهت مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می گردد که این موضوع کاملا با موضوع اجاره تفاوت دارد. در ادامه با شرایطی که موجر می تواند حکم تخلیه بگیرد آشنا خواهیم شد.
چه وقت می توان حکم تخلیه گرفت؟
زمانی موجر می تواند حکم تخلیه بگیرد که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد:
- وقتی که مدت اجاره در قرارداد تمام شده باشد اما مستاجر هنوز در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نکند.
- وقتی که سه ماه از زمان پرداخت بها گذشته باشد ولی مستاجر هیچ مبلغی را به عنوان اجاره به موجر پرداخت نکرده باشد.
- زمانیکه مستاجر از ملک مورد نظر در مواردی غیر مشروع استفاده نماید.
- وقتی که مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری انتقال دهد.
در چهار مورد عنوان شده موجر می تواند برای گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی اقدام نماید، همانطور که گفتیم قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می شود ممکن است شکل رسمی یا غیر رسمی داشته باشد. در زمان بسته شدن اجاره نامه به شکل قانونی موجر با مراجعه نمودن به اداره ثبت اسناد می تواند حکم تخلیه را بگیرد و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی که قرار داد در آن بسته شده است درخواست صدور اجرای حکم را نماید.
مدارک مورد نیاز به منظور اخذ حکم تخلیه
همانطور که گفته شد وقتی موجر و مستاجر نتوانند با هم به توافق برسند و مستاجر به تعهدات خود که در اجاره نامه یا قرار داد عنوان شده، عمل نکند. موجر یا همان صاحب خانه با مراجعه به شورا یا دادکاه و یا ثبت اسناد املاک، اقامه دعوی می کند و با ارائه دادن مدارک لازم مثل سند مالکیت و سند اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه می نماید. موجر در این مورد نیاز به سند مالکیت دارد که با در دست داشتن آن می تواند از مراجع قانونی بر طبق ماده های ا و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده های ۱و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی درخواست صادر کردن حکم تخلیه را داشته باشد.
صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه
وقتی که موجر بتواند با ارائه مدارک لازم عدم تعهد مستاجر را در یکی از بندهای توافق نامه اثبات نماید، حکم تخلیه از سوی دادگاه یا شورا صادر خواهد شد و پس از آن به مدت ۲۴ ساعت بعد از صدور حکم مستاجر از آن اطلاع خواهد یافت و حکم تخلیه به او ابلاغ می گردد. بعد از دریافت حکم مستاجر به مدت ۷۲ ساعت وقت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه و تحویل موجر نماید. با صدور حکم تخلیه مستاجر نمی تواند نسبت به آن اعتراضی داشته و باید طبق حکم رفتار نماید و ملک را تخلیه کند.
- دستور حکم تخلیه منزل وقتی اجرا می شود که مبلغ ودیعه یا همان پول پیش از سمت مالک به مستاجر برگردانده شود و مباغی باقی نمانده باشد.
- تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائه رسید به مراکز قضایی، امکان اجرا شدن حکم تخلیه نخواهد بود.
صدور حکم تخلیه به وسیله دفاتر ثبت اسناد و املاک
اگر حکم تخلیه به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود، حکم صادره بعد از ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر فقط ۷۲ ساعت زمان برای تخلیه منزل اجاره ای یا ملک دارد. در این رابطه صاحب خانه یا موجر وظیفه دارد پول دریافتی به عنوان ودیعه را به مستاجر پرداخت کرده و رسید آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک ارائه نماید.
- اگر مستاجر در زمان اقامت خود به ملک یا منزل موجر خسارت وارد نموده باشد و یا بدهی به موجر داشته باشد، موجر می تواند به منظور ثابت کردن ادعا خود به دادگاه یا شورا حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست بدهد.
زمان متوقف کردن حکم تخلیه
همانطور که گفته شد موجر می تواند بر طبق برخی از شرایط اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید و این حکم را از مراجع قانونی دریافت و پیگیری کند. البته در این مورد شرایطی نیز وجود دارند که می توانند از اجرا شدن حکم تخلیه جلوگیری نمایند، مثلا اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را تمدید نموده و یا ادعا کند که سند موجر برای حکم تخلیه جعلی است و صحت ندارد.
- فرصت ۷۲ ساعته ای که به مستاجر برای تخلیه منزل داده می شود، مانع خواهد شد تا او فرصت کافی برای اقدامی به منظور توقف حکم تخلیه نداشته باشد.
- اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، باعث خواهد شد تا مستاجر بدون احتیاج به دادخواست ادعای او را بررسی کرده و به آن رسیدگی نمایند.
نحوه اخذ حکم تخلیه مستاجر در حالت کلی با مراجعه به شورای حل اختلاف
علاوه بر موارد بالا برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، موجر می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و تقاضای دستور تخلیه را ارائه بدهد. بعد از صادر شدن حکم تخلیه به مدت ۲۰ روز مهلت تجدید نظر و اعتراض داده می شود، با تمام شدن این مدت زمان حکم به نفع مالک صادر خواهد شد و مالک بعد از آن تقاضای صدور اجراییه می نماید و بعد از صدور اجراییه ۱۰ روز مهلت اعتراض داده خواهد شد، اگر بعد از گذشت ۱۰ روز اعتراضی انجام نشود تخلیه ملک به وسیله نیروهای اجرای احکام یا کلانتری محل انجام می گیرد.
منبع : آرگا
