تعدیل اجاره بها یک فرایند قانونی بوده که جهت متعادل نمودن اجاره بها توسط مستاجر یا موجر تنظیم می شود. برای این موضوع باید دادخواستی تنظیم شود. در این مطلب با شرایط تعدیل اجاره بها و مدارک مورد نیاز برای تنظیم دادخواست آن آشنا می شوید.
تعدیل اجارهبها چگونه انجام میشود؟ شرایط و نکات حقوقی
به دعاوی که درباره افزایش یا کاهش مبلغ اجاره بها صورت می گیرد، تعدیل اجاره بها اطلاق می شود. این مسئله یکی از فرایندهای قانونی می باشد که جهت متعادل سازی اجاره توسط هر یک از طرفین مستاجر یا موجر تنظیم می شود.
از این دعوا به اسم دعوا افزایش اجاره بها هم یاد می شود. همانطور که می دانید تعدیل یعنی اعتدال. در اصطلاح حقوقی و قانونی، طرفین در قرار داد اجاره می توانند درخواست تعدیل را تنظیم نمایند. این درخواست در زمان رکود یا تورم معیشت در مورد اجاره بها تنظیم می شود.
این مسئله برای همه قراردادهای اجاره بها قابلیت استفاده ندارد. تنها برخی از قراردادها که از قانون روابط مستاجر و موجر سال ۱۳۵۶ پیروی کنند قابلیت اجرای این درخواست را دارند. برای اجرایی شدن این درخواست، بایستی به بعضی نکات قانونی و هم آن ها دقت کرد.
دعوای تعدیل اجاره بها چیست؟
مطابق ماده ۴ قانون روابط مستاجر و موجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده با در نظر گرفتن بالا رفتن یا کاهش هزینه های زندگی، موجر و مستاجر می توانند از دادگاه درخواست تجدیدنظر برای مبلغ اجاره بها را داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها گفته می شود.
در صورتی که شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آن و استفاده از نظر کارشناس، میزان اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار تعدیل می نماید. باید دانست که رای دادگاه در این باره قطعی خواهد بود. طرح این موضوع در مورد املاک تجاری و بعد از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر صورت می گیرد و برای املاک مسکونی قابل استفاده نیست.
از سویی بر اساس این که قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ تحت بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال تصویب شد، صرفا تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب ۱۳۵۶ می باشند و این احکام تعدیل تنها برای آن ها قابل اجرا خواهد بود.
دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟
دادخواست تعدیل اجاره بها درخواستی است که طبق آن مستاجر یا موجر به سبب تغییر شرایط زندگی و کاهش یا افزایش هزینه ها تقاضایی مبنی بر کاهش یا افزایش اجاره بهای ملک تجاری را تقاضا دارد. دلیل ثبت این دادخواست عدم توافق و سازگاری موجر و مستاجر است.
به نوعی بهترین شرایط برای افزایش اجاره بها از طرف موجر از نظر قانونی ثبت تقاضای تعدیل است. ضمنا ثبت این دادخواست از سوی مستاجر به منظور کاهش اجاره بها هوشمندانه خواهد بود.
درخواست تعدیل اجاره بها چه شرایطی دارد؟
استفاده از قانون های مرتبط به تعدیل اجاره بها با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی صورت می گیرد. بعد از تنظیم دادخواست، آن را به شورای حل اختلاف ارسال کرده تا حکم مقتضی در این مورد صادر گردد. یکی از نکات خیلی مهم در زمینه تنظیم این دادخواست، قابلیت طرح آن برای قراردادهایی است که در مورد اجاره ملک تجاری(مشمول قانون اساسی که دارای حق پیشه و کسب باشند) تنظیم شده اند.
به منظور تنظیم این دادخواست باید شرایط خاصی فراهم باشد. ماده چهار قانون روابط موجر و مستاجر دربردارنده اطلاعات خاصی در مورد شرایط خاص برای طرح این دعوی بوده و از شروط مهم و الزامی برای درخواست تعدیل اجاره عبارت است از:
- توجه به انقضا مدت اجاره که در ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر به طور صریح به آن اشاره شده است. برای تنظیم این دادخواست، باید مدت اجاره منقضی شده باشد.
- سپری شدن مدت زمانی برابر با ۳ سال تمام شمسی از تاریخ مقرر. باید زمانی برابر با ۳ سال از آخرین تعدیل سپری شده باشد.
- قرارداد اجاره باید مشمول مقررات تصویب شده در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ باشد.
- برای درخواست این امر مهم، باید تنزل هزینه های زندگی و یا افزایش آنها باید از سوی خواهان دعوی اثبات گردد.
- در صورتی که این درخواست از سوی موجر ثبت گردد، باید مدارکی دال بر مالکیت وی بر روی مورد اجاره را به مراجع ذی صلاح ارائه نماید.
رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها چگونه است؟
اصلی ترین گام برای رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها، تنظیم دادخواست آن می باشد. این دادخواست از طرف خواهان تنظیم می شود. ثبت دادخواست هم در دفتر خدمات قضایی بسیار ضروری است.
بعد از ثبت دادخواست، دفتر خدمات فضایی نامه آن را به شورای حل اختلاف ارسال کرده و در دفتر شورا برای رسیدگی نوبت تعیین می شود و زمان آن از طریق سامانه ثنا به طرفین اعلام می شود. وقتی دادگاه مدنظر نسبت به اعلام حکم اقدام کرد این حکم بدون نیاز به دستور، قابلیت اجرایی شدن را دارد.
چه مدارکی برای تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بها لازم است؟
به طور کلی ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها همچون هر دادخواست دیگری به مدارکی نیاز دارد. به منظور ثبت این دادخواست از سوی موجر و مستاجر، بایستی مدارک زیر آماده و به مراجع ذی صلاح تحویل گردد. از جمله این مدارک عبارت است از:
- برخورداری از رمز عبور و نام کاربری معتبر در سامانه ثنا (این مدارک از طریق حضور در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم خواهند شد.)
- تنظیم و ارائه ی دادخواست تعدیل اجاره بها
- ارائه ی مدارک هویتی خواهان
- ارائه ی مدارک آخرین رای دادگاه در صورت وجود
- ارائه ی مدارک مربوط به هزینه های پرداخت شده برای ثبت دادخواست
در ضمن ارائه برخی مدارک مثل حکم قطعی دادگاه، سند، مبایعه نامه و … از سمت موجر جهت درخواست تعدیل اجاره بها الزامی است. ضمنا ارائه مدارک هویتی همراه با قرارداد اجاره از سوی مستاجر به منظور تنظیم این درخواست ضروری است.
در پایان از همراهی شما با این مطلب سپاسگزاریم و امیدواریم مورد رضایت شما واقع شده باشد. همچنین پیشنهاد می شود در صورت تمایل برای اطلاع از مراحل گفتن حکم تخلیه و حق سرقفلی از این مقالات هم بازدید نمایید. کافی است روی لینک ها کلیک کنید.
منبع : آرگا
