حق سرقفلی یکی از مفاهیم حقوق مالی است که در زمینههای مختلف حقوق، از جمله حقوق مدنی و جزایی و مالی به کار میرود. این مفهوم به توانایی فرد یا نهاد در امتناع از ارائه اطلاعات یا موارد خاص به دیگران اطلاق میشود. در واقع، حق سرقفلی به فرآیندی اشاره دارد که فرد یا نهاد، با استناد به قوانین یا شرایط خاص، حق اطلاعات خود را محدود یا مخفی نگه میدارد. در ادامه ما به بررسی عمیقتر حق سرقفلی خواهیم پرداخت و تلاش میکنیم تا نقش آن در حفظ حقوق فردی، امنیت ملی و تعادل در جامعه را مورد ارزیابی قرار دهیم. بهترین وکیل ملکی تبریز میتواند به شما در این زمینه کمک کند، چرا که گاهی اوقات پرونده های مربوط به سرقفلی پیچیده و مشکل ساز می شوند.
حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی، حقی می باشد که توسط آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند و در ملک تجاری تا پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک ادامه دهد. به عبارت دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد میدهد و با توافق مستاجر و صاحب ملک از منافع ملک تجاری با اجارهای ناچیز استفاده می کند.
توجه داشته باشید که این موضوع فقط در مورد املاک تجاری به کار گرفته می شود و برای ملک مسکونی کاربرد ندارد. اگر شخصی یک مغازه ویران شده (متروکه) را از صاحب مغازه اجاره کند و با روشهای به روز فروش مجموعه را افزایش دهد و باعث اسم و شهرت فروشگاه شود، با تمام شدن مدت اجاره، تمامی زحمات او تباه می شود. به همین دلیل در قانون برای املاک تجاری، قوانینی نوشته شده است تا از حق اینگونه مستاجران پشتیبانی کند.
سرقفلی در قانون چگونه تعریف میشود؟
خرید مغازه با سرقفلی قوانین مخصوصی دارد. کلمه سرقفلی، از زمانهای قدیم در کشور ایران مرسوم و عرف بوده است. براساس این توافقنامه، مستاجر در ابتدا، مبلغی را به مالک پرداخت خواهد کرد و بر اساس آن، اجاره با مبلغ کمی را در طول دوره پرداخت می کند.
از طرف دیگر، مالک وظیفه دارد با تمام شدن مدت زمان اجاره، مجددا قرارداد را با همان مستاجر تمدید کند. بدین ترتیب، مستاجر حق اولویت نسبت بهسایر افراد را خواهد داشت. تا قبل از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان بود و براساس این قانون، با تمام شدن مدت زمان اجاره، اگر ملک به شخص دیگری اجاره داده شود مالک جدید حق ندارد قرارداد را باطل کند، مگر اینکه مبلغی را بهعنوان حق کسب و پیشه به او پرداخت کند. اما با توجه به قوانین سال ۷۶ به بعد، مالک بعد از تمام شدن قرارداد خواهد توانست، مستاجر را برکنار کند و حکم تخلیه را برای ملکش بگیرد. حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه بهصورت خودکار انجام نمی شود. پس مستاجر باید هنگام عقد توافقنامه با مالک متحد شده و حق را در ابتدای توافقنامه بگیرد.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که برای مستاجر ملک به تدریج و در طول زمان بدست می آید و صاحب ملک زمان تخلیه باید به مستاجر پرداخت کند. حق کسب پیشه و تجارت با تلاش و شهرت تجاری مستاجر بدست خواهد آمد و میزان حق کسب و پیشه و تجارت را دادگاه تعیین خواهد کرد. ولی سر قفلی با موافقت و اراده مالک و مستاجر بدست می آید و توسط یک قرارداد بین مالک و مستاجر است.
سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود خواهد داشت. اما حق کسب و پیشه با مدت زمان طولانی و کم کم و با فعالیت تجاری مستاجر به دست خواهد آمد. حق کسب و پیشه را نمی توان با توافق طرفین از بین برد، ولی در حق سر قفلی با توافق کردن طرفین می توان حق سرقفلی را زایل کرد.
مبنای وجود داشتن سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغی توسط مستاجر در اجاره نامه می باشد، اما مبنای داشتن حق کسب و پیشه و تجارت، به عواملی مانند جمعآوری مشتری توسط مستاجر، حسن شهرت مستاجر و رونق کسب بستگی خواهد داشت. محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر را با توجه به تعداد مشتریهای محل کسب و رونق کسب و کار انجام می دهند، اما برای مبنای محاسبه سرقفلی موقعیت و کیفیت بنا می باشد.
انواع سرقفلی از دیدگاه قانون
به طور کلی و بر اساس قانون سرقفلی به دو دسته تقسیم خواهد شد:
-
سرقفلی مجازی
-
سرقفلی واقعی
توجه داشته باشید که حق سرقفلی هیچ ربطی با نوع کسب و کار نداشته و کاملا به امکانات محل کسب و همچنین استعداد آن وابسته می باشد. برای مثال برخی از املاک هستند که به صورت نوساز بوده و فقط دارای سرقفلی هستند، مانند مغازه های یک پاساژ که تازه ساخته شده و این مغازه فقط دارای سرقفلی است. به این سرقفلی ، سرقفلی واقعی گفته می شود.
در سرقفلی مجازی به سعی و تلاش مستاجر برای راه اندازی و رونق یک کسب و کار اشاره دارد. بعضی مواقع، مستاجر با استفاده از روش های مختلف یک کسب و کار را در ملک مورد نظر رونق خواهد داد. در این زمان سرقفلی مجازی گفته می شود. این سرقفلی به سعی، تلاش و کوشش مستاجر جهت ارتقای یک کسب و کار بدست می آید. به طور کلی می توان گفت که سرقفلی مجازی را کاسب بدست می آورد و به وسیله ی سند رسمی، قابل انتقال است.
عوامل تاثیرگذار بر مبلغ سرقفلی
عواملی که بر مبلغ سرقفلی تاثیر دارند عبارتند از:
-
توجه به نوع محل کسب و کار
-
ارزش بازاری و یا مبادلاتی ملک
-
ارزش واقعی ملک
-
نوع فعالیت مستاجر
-
توجه به کیفیت و موقعیت محل ملک
-
تجهیزات و امکانات ملک
-
مدت زمان اجاره
-
شهرت و نوع تجارت مستاجر و غیره
نحوه انتقال سرقفلی
نقل و انتقال حق سرقفلی دارای انواع مختلفی است. در ادامه به انواع روش هایی انتقال سرقفلی اشاره می کنیم.
-
اختیاری: در این نوع، مالک سرقفلی، سرقفلی را با تصمیم خود به فرد دیگری منتقل می کند. این انتقال ممکن است با سند عادی یا سند رسمی انجام شود.
-
قهری: انتقال قهری سرقفلی زمانی به وجود خواهد آمد که مالک سرقفلی فوت کرده باشد. در این روش حق سرقفلی به وراث او منتقل خواهد شد.
-
قضایی: در این روش، حق سرقفلی از طریق حکم قضایی به دیگری داده میشود.
-
انتقال سرقفلی با سند عادی: اگر سند سرقفلی عادی باشد و مستاجر حق انتقال را داشته باشد، صاحب سرقفلی میتواند آن را انتقال دهد. اگر این انتقال با سند رسمی باشد، مالک حق کسب و پیشه سر قفلی را منتقل خواهد کرد.
-
انتقال سرقفلی با سند رسمی: اگر سند سرقفلی به صورت رسمی باشد و مالک سرقفلی حق انتقال را به فرد دیگر داشته باشد، میتواند با سند رسمی، حق سرقفلی خود را به شخص دیگری انتقال دهد.
البته این نکته را در نظر داشت که در هر کدام از روش های انتقال حق سرقفلی، باید مالیات پرداخت شود. بهترین وکیل تبریز به عنوان فردی که در این زمینه تخصص دارد میتواند به شما در این رابطه کمک کند.
کلام آخر
هنگامی که با فعالیت تجاری یک نفر، ملک دارای اعتبار شود سرقفلی به وجود خواهد آمد. سرقفلی زمانی در اختیار مالک قرار خواهد گرفت که مبلغ معادل ارزش آن را داده باشد. بنابراین بعد از بیان این که حق سرقفلی چیست باید به اختیارات مالک سرقفلی و این که در شرایط مختلف، به چگونگی انتقال سند سرقفلی توجه داشت. در صورت بروز مشکل بهترین وکیل ملکی تبریز میتواند به شما مشورت لازم را داده و وکالت شما را بر عهده بگیرد.
منبع : آرگا